รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม

ก้อนที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือค่าจดทะเบียนจำนองใหม่ ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง (อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท ตามประมวลกฎหมายที่ดิน) และอากรแสตมป์สัญญากู้ยืมเงิน 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 2,000 บาทหรือเศษของ 2,000 บาท ค่าอากรสูงสุด 10,000 บาท (ประมวลรัษฎากร บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 5) นอกจากนี้ยังมีค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าประกันอัคคีภัย และค่าปรับกรณีปิดบัญชี ก่อนกำหนดของธนาคารเดิม ซึ่งแต่ละแห่งคิดไม่เท่ากันจึงต้องกรอกเอง ทั้งหมดนี้จ่ายตอนทำสัญญา ไม่ใช่ทยอยจ่าย เครื่องมือนี้จึงเอาไปเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้เพื่อหาว่าคืนทุนเมื่อไหร่

ขอ retention คือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ย้ายแบงก์ จึงไม่ต้องจดจำนองใหม่และไม่ต้อง ประเมินหลักทรัพย์ใหม่ ค่าใช้จ่ายเหลือแค่ค่าธรรมเนียมดำเนินการที่แต่ละแห่งเรียกเก็บไม่เท่ากัน ส่วนรีไฟแนนซ์คือย้ายไปกู้แบงก์ใหม่ ได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าแต่มีค่าใช้จ่ายเต็มชุด เอกสารเยอะกว่า และใช้เวลานานกว่า หน้านี้จึงเทียบให้ครบทั้งสามทางรวมทั้งการอยู่เฉย ๆ ไม่ทำอะไรเลย พร้อมบอกว่า เฉพาะส่วนต่างระหว่างรีไฟแนนซ์กับ retention ต้องใช้เวลากี่เดือนถึงจะคุ้ม

เพราะแบงก์ใหม่ให้กู้เท่ากับหนี้ที่ค้างอยู่จริง ณ วันไถ่ถอน ไม่ใช่วงเงินที่เคยกู้ตอนซื้อบ้าน ค่าจดจำนอง 1% และอากรแสตมป์จึงคิดจากยอดคงเหลือ ถ้าเผลอคิดจากวงเงินเดิมจะประเมินค่าใช้จ่าย สูงเกินจริงหลายพันบาท หน้านี้คำนวณยอดคงเหลือให้จากวงเงินกู้เดิม อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ผ่านมา ค่างวด และจำนวนงวดที่ผ่อนไปแล้ว หรือจะกรอกยอดจากใบแจ้งยอดเองก็ได้ แต่ยอดปิดบัญชีจริงจะมี ดอกเบี้ยเดินถึงวันไถ่ถอนบวกเพิ่มอีก ควรขอใบประมาณการยอดปิดบัญชีจากธนาคารเดิมก่อนตัดสินใจ

ตั้งให้ทั้งสามทางจ่ายค่างวดเท่ากันทุกเดือน แล้วเดินตารางผ่อนทีละงวด ดอกเบี้ยงวด = ยอดคงเหลือ × อัตราต่อปี ÷ 12 เมื่อจ่ายเท่ากัน ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จะไปโผล่เป็นเงินต้นที่ลดมากกว่าพอดี จุดคุ้มทุนจึงคือเดือนแรกที่หนี้ที่เหลือน้อยลงมากกว่าค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปตอนต้น ข้อจำกัดที่ต้องรู้: อัตราของแบงก์ใหม่ส่วนใหญ่เป็นโปรโมชัน 3 ปีแล้วกลับเป็นลอยตัว ถ้าจุดคุ้มทุนยาวกว่าอายุโปรโมชัน ตัวเลขจะดีเกินจริง และธนาคารคิดดอกเบี้ยเป็นรายวันตามจำนวนวันจริงของแต่ละเดือน ผลจึงต่างกันเล็กน้อย